补发财报、亏损超200亿，佳兆业复牌后离上岸还有多远？

界面新闻记者 | 黄昱

停牌近一年后，佳兆业正式在港交所复牌，但与其上一次债务危机后复牌不同，本次复牌前其债务问题并未得到解决。

3月9日晚，佳兆业公布了已延期的2021年业绩报告和2022年上半年业绩报告，达成全部复牌条件，于3月10日起恢复买卖。从复牌首日表现来看，佳兆业股价开盘一度跌幅超过40%，截至3月10日收盘，单日跌幅约21.43%，收于0.66港元/股，市值约46.3亿港元。

(资料图片仅供参考)

两份业绩报告揭开了佳兆业过去两年的艰难经营，2021年和2022年上半年累计亏损达204亿元。截至2022年上半年底，佳兆业净资产负债率高达313.2%，总借款共1314.9亿元，其中一年内须偿还债务达1065.37亿元，难以被手头持有的约108.8亿元现金所覆盖。

虽然是同一波停牌出险房企中率先复牌的，但佳兆业的债务重组进展却比很多尚未复牌的房企要慢。

据界面新闻了解，自2021年11月出险以来，佳兆业的整体债务重组计划始终未有明确进展。

对于佳兆业而言，复牌的信号意义大于实际意义，在对外披露详细账目后，有利于消除不确定性，或有助于推动债务重组的进展。此外，因停牌被“套住”的佳兆业股东也迎来了解套的机会。

有佳兆业内部员工对界面新闻表示，虽然只是轻微利好，但也算是佳兆业在化解危机过程中的阶段性成果，下一步重点应该是境内外债务重组。

复牌的意义

2022年4月1日，由于无法按时发出2021年年报，佳兆业宣布停牌。同期因为同样原因停牌的还有奥园、融创中国、中国恒大等十多家房企。

受流动性危机影响，这些房企的经营面基本都受到挑战，导致后续财务报表均未能按时披露，停牌延续接近一年。按照港交所上市规则所规定，如果在今年9月份之前不复牌，这些房企将面临被摘牌的风险。

不难发现，其它出险房企普遍将推动债务重组放在复牌之前的位置上，例如融创中国、奥园等。一位接近奥园人士告诉界面新闻，奥园会在境内外债务重组完成后，再启动复牌工作。

佳兆业却选择了不同的化险思路，先复牌，再去推动债务重组。这跟其在2015年-2017年债务危机中选择的步骤也不同，那次佳兆业先是拿出了境内外债务重组的方案，之后才在2017年复牌并逐步回归正轨。

这次危机发生的市场环境已与七八年前不同，不少房企都在等待救援，佳兆业的债务重组迟迟未有进展，在此情况下，率先选择复牌或许是其能先向市场释放的积极信号。

2023年1月30日，佳兆业发布自愿公告，称将力图达成所有条件及于2023年3月恢复其股份买卖。对于佳兆业的复牌行动，不少业内人士当时都认为，在其债务重组尚不明朗的情况下，要想复牌可能有困难。

因此，对于佳兆业如期复牌，有业内人士表示还是很羡慕的。虽然复牌条件并没有要求企业解决债务问题，但在其看来，不少出险房企选择先债务重组后复牌的原因在于这样风险更低。

发布未按时刊发的2021年年报以及2022年半年报，这是佳兆业接获的复牌指引中的重要条件之一。此外，还要证明公司有持续经营能力，以及向市场提供所有重大资料，以便公司股东及其他投资者评估公司状况。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对界面新闻表示，能不能复牌主要还是取决于公司的财务账能不能算清楚，以及会计师愿不愿意给其出报告。佳兆业成功复牌的话，说明其本身账目问题更少。

对于此番复牌对佳兆业的实际影响，市场普遍认为信心大于实际。黄立冲也指出，对佳兆业来说是轻微利好，对恢复正常经营没有明显作用，但让股东有机会套现，有兴趣进行高风险投资的投资人也可以考虑买他们的股票。

不过，也有投资者在股票交流平台上表示，复牌算是佳兆业恢复正常的第一步，业绩报告发布后，一切问题都有账可查，消除了不确定性，也可以减少市场的恐慌。

继2021年底宣布将制定全面债务重组计划以来，佳兆业与招商蛇口、长城资产达成战略合作的框架协议意。

据佳兆业补发的2022年上半年业绩报告，期内其在境内已完成多笔融资展期，但对于境外债仅表示，一直与公司顾问合作，已与债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划。

对境外债进展的说法与去年6月以及今年1月的公告基本没有新的变化。今年1月，佳兆业还公告中指出，其正在评估集团的资本结构及流动性，以期在切实可行的情况下尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。

佳兆业是美元债发行大户，在房企中位居前列。据佳兆业公告，截至2021年12月20日，佳兆业优先票据的未偿还本金总额约为117.8亿美元，从那时开始佳兆业宣布将对尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。

上岸的筹码

是否拥有优质资产，这是佳兆业推动债务重组的核心筹码。

佳兆业境外债权人曾公开对这家公司持有的资产表示看好，同时在2021年11月刚爆发理财产品兑付危机时，就有债务持有人代表委托财务顾问公司，向佳兆业提出了约为20亿美元的融资方案，主要针对为佳兆业直接补充现金流，包括包含了境内以及境外、有担保及无担保的融资方案。

大概率是当时还不想“贱卖资产”，佳兆业最终还是走上了债务重组的路。

今年以来，房企完成债务重组的进程有所加快，目前已有富力地产、绿地、华夏幸福完成境外债务重组，整体展期、债转股成为主要的重组方案的重要举措。

由于处于弱势地位，境外债权人最终大概率还是会通过佳兆业提出的重组方案。

在土储方面，佳兆业目前似乎也还有不少谈判的筹码。从2022年中期业绩报告来看，截至2022年上半年底，佳兆业在全国51个城市合共拥有220个房地产项目，总土储备约为2740万平方米，60%位于大湾区，其中38%位于广深。

值得一提的是，2021年上半年佳兆业还花了255.83亿元收购了17幅土地，其中在广州收购的一宗地块高达84亿元，最后一宗土地收购时间是2021年7月，以约8100万元收购了位于贵州贵阳的一宗商住地块。

到同年8月，恒大出现危机，地产行业整体陷入流动性危机，包括佳兆业在内的民营房企基本都开始暂停拿地。如今回头来看，2021年上半年的大力度拿地加速了佳兆业陷入困境的速度。

除了已有土储外，曾有“旧改之王”名号的佳兆业还有大量的城市更新项目，这方面业务也沉淀了大量的资金。

财报显示，为了缓解流动压力，佳兆业在2022年上半年也陆续退出了24个城市更新项目，截至2022年底，其仍有176个城市更新项目尚未纳入土储，占地面积约为5394万平方米。

但与净地不同，城市更新项目在未转化为土储前并不能卖出价格。佳兆业表示，未来，拓展与央国企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。

资产处置是出险房企缓解流动性危机的必选动作，也是境内外债权人关注的核心重点，但佳兆业近一年来始终对这一部分保持神秘，并未对资产处置情况进行披露。因此，也有投资者质疑佳兆业管理层对优质资产进行了转移。

复牌后，佳兆业或许需要更重视信息的披露，以推动债务重组顺利开展，同时尽早恢复正常经营。

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